王锋：观点论

　　主持人：谢谢国世平教授的主题演讲。接下来我们有请深圳房地产研究中心副主任王锋先生上台做主题演讲。

　　王锋：刚才国老师对宏观经济形势的分析我很认同，我是搞房地产研究的，也不是搞企业，总是在上面有宏观经济，下面有企业，有李总，我们纵观，可能跟老百姓贴近一点，因为大家关注房价问题、关注拐点问题，必然得有人回答这个问题。

　　宏观经济的形势我认为确实如国老师所讲是有这么一个危险。CPI快速增长、通货膨胀快速增长，同时经济增长趋缓，有滞胀的苗头，这种苗头是一个很不好的现象。房地产经济作为一个部门经济，肯定会受到宏观经济影响。所以这也是我们为什么会出现拐点论，会出现调整，会出现周期性波动的很重要因素。房地产也是会有周期，但是在中国我们改革开放也就是30年，而且房地产起步从前十年就没有起步，深圳80年代开始才起步，还没有真正经过一个完整的或者几个完整的周期，而国外是有周期的这种说法。很多的国家或者城市100多年市场经济的发展，也有一些观点基本上认为房地产周期十年左右，从波峰到波谷，走完一个过程要这么长的时间。

　　这样带来一个问题，拐点它的含义一般我们经济学的理解就是出现转折了，这叫做拐点，而不是说短时期调整叫做拐点，短时期房价下调了，然后又涨回来了，不是这个意思。所以我对拐点论一直有一些看法，能不能现在下定论说中国房地产市场开始出现回头了，深圳房地产市场开始出现回头了，开始出现连续几年的下跌呢？能不能做这个判断呢？恐怕目前还不能做这个判断。

　　这里头的问题在哪里呢？房地产跟股市完全不一样。有共同性。因为股市作为宏观经济的一个信号，它的波动往往带有宏观经济的变化。但是股市的波动又受到投资因素非常大的影响，纯粹是炒呀，炒股票。这种投资因素变化很快，所以引起股市波动非常大。但是从长期趋势来看，它是跟宏观经济其实是挂钩的。但是房地产跟他又有很大的差别，首先房地产功能不应该是炒的，是用来住的。衣食住行。比如香港原来叫房屋土地规划总局，后来调整为运输与房屋局，把住房放在运输那里，为什么呢？住和行是人类很必要的生存条件之一。这一点跟其他投资品是有很大差别。投资品受到个人对价格的预期，投资冲动，使得价格波动。但是房地产未必是这样。房地产首先取决于大家房子住到位了没有，有没有房子住。然后后面的问题才是投资问题。从这一点上如果我们把事情想明白了，我们再翻回来说我们房地产市场会有一个清醒的认识。比如深圳房价2000到2005年期间非常平稳，5、6年时间交易量增长的非常快。从2000年400万到05年差不多900万销售量，一年100万，增长率平均是20%。这么大的销售量但是我们五年内价格只有几百元差距，从5200元到5900元，中间700元差距，价格没有太大变化。这里的核心因素在哪里呢？首先是供求关系总体平衡，总量基本是平衡的。你有多少需求，我就能盖多少房子满足你，总量是基本平衡的。第二，供求结构基本也是平衡的。什么户型是结构、什么特区内外也是结构，但是核心结构是需求中的投资与自住两种结构，自住需求占了绝大多数的前提下，大家买房都是自己住的，投资很小的这种情况下，房价是很平稳的。05年之后为什么深圳房地产出现了两年期间翻了一倍呢？核心因素是投资介入的太多，使得房价两年时间翻了一倍。你上涨的越快，并不是自住需求影响决定的，是投资、投机决定的，它的跌幅越大。这跟股票一样，哪只股票上涨的越高，可能跌的越深。我们借助股票投资是可以看到这个问题。

　　所以说这两年的不正常就是因为住房领域投资的过旺。自住需求虽然占的比例很大，但是投资需求一旦在这方面出现很大增长的情况下，它会带动很多的人进入这个市场进行投资炒作。这个我们都是可以看到的。为什么呢？像深圳这样一个属于在国内人均GDP达到1万美元的城市，达到一个中等发达国家水平。财富的积累在很多普通居民中是很普遍的，有资金，有流动性，关键问题是要找一个很好的投资机会。如果说在一个初期有一个房价快速上升、股价快速上升，这个时候他肯定进入这个市场投资，他有这个实力。但是一旦炒高到一定水平，真正自住的需求者，跟他收入水平拉开距离了，也就是房价收入比偏高了或者过高了，这种情况下失去了真实市场的需求，失去了自住的支持，市场会显得非常不理性，房价也会有泡沫，所以这就是我们房价最近从2000年一直到2008年它的变动核心因素，在于需求的结构性失衡导致了深圳房价的大幅波动。

　　这样的情况我们从去年的10月份开始房价开始出现回落，从7月份1.7万的水平回落到1.5万的水平，大概横盘了3、4个月，3月份又回落到1.3万的水平。4月份数据还没有出来，但是我预计根据一些楼盘的调查，我预计可能要回落到1.2万的水平。这个回落的过程实际上我认为是一种在投资需求过度的炒作市场、扰乱市场的前提下，宏观调控把它稳住后，市场自然的反应，是价值真实的反映。你房价不应该从7000元一步上升到1.4万，应该是逐步缓慢上涨。经济在增长、老百姓收入在增长、土地在增长、各种材料在增长，不可能不增长，这是对的，但是未必就是2年翻一倍。这么来看对于目前房价的回落是理性的回落，但是如果认为它是房地产发展的拐点，我认为对此判断为时尚早。为什么呢？我们房地产部门跟其他宏观经济部门确实有很大差别。首先你的人是不是需要房子？从深圳来说，我认为是非常需要。深圳人口很大，但是深圳商品房有多少？还是非常少的。我们统计常驻人口861万，到底有多少人是买商品房的？城中村又住了多少人？租住房的人又有多少？实际上租房住的人非常庞大。买房的人能30%、40%都已经不错了，大多数人住在城中村或者其他租赁房里，还有很多人，我们861万，有的统计说真实人口1400万，还有600万呢？他们有没有需求呢？所以从各种角度来讲，深圳住房自有水平并不是非常高。像西方的价值观念判断，一般是流动性比较强，对于住房自有水平有时候要求不是太高，比如说像法国，住房自有水平55%，其他的要租住在政府公房，要么住在私人商品房里。英国算是传统观念比较保守，住房自有水平达到70%，30%人住在政府公房或者私人私房里。但是深圳人口结构很特殊，大部分都是非户籍人口，都是最近几年增长起来，房价又赶上快涨的时候，所以很多没有自己的住房，房子自有水平非常低，这种情况下他是有这种基本需求。但是有一些外部条件让他没有办法实现需求。第一，赶上市场房价两年快速增长，翻了一倍。本来刚来深圳的，收入水平比较低，又没有积累，你翻了一倍，我怎么能赶上呢？所以价格要回落到跟这些人房价比收入比比较接近的情况下，才能让他进入市场。

　　第二个问题，社会的问题、人文的问题。到底这些人对深圳有没有认同？75%的人都是非户籍常驻人口，如果再加上600万其他的农民工、低收入人口，90%都是外来人口。这些人没有户口，他可不可能认同你这个城市，长期居住呢？对于政府来说，我能不能给他这么多户籍呢？产业允不允许深圳容纳这么多人口变成常驻人口呢？取决于方方面面的因素。因素虽然很多，但是核心因素是价格因素。如果房价上涨这么高，房价收入比不合理，肯定无法满足他的需求。第一，人口规模很大，有这个潜在需求。第二，房价收入比的问题。至于什么供应，大家老说供应不够，深圳没地了，这都不是问题。看看香港1000平方公里，也700万人，多年也没有扩张，人照样够住，并不是纯粹地的问题，地的问题好解决，没有这么多地，向空间要。搞超高层，搞小户型啊。并不是说深圳就没有房了。当然最后就是珠三角地区合作，也可以在别的城市里搞一些卫星城，照样可以。也可以把别的城市带动起来了，也可以解决居住。所以供应问题不是根本问题，核心问题就在于这个市场价格不能太离谱，为了保证价格不能太离谱，那就是这个市场我们在认清我们潜在需求是自住需求，它也是理性的需求。如果以这个需求为主，并不是投资需求为主，这个市场价格会保持稳步的上升。对于我们老百姓来讲是需要的，购房者、消费者是需要的。我积累几年达到了门槛水平，就可以进入这个市场了。这是很人性化的。对于发展商来说，也是需要解决。发展商不可能就做一次买卖，真的是想这样的话，也很难持续发展。所以大发展商基本都是认同要有一个持续平稳发展，不要求暴利，任何不理性都会扰乱市场，也会让你的生意非难做。

　　前面就是说，通过这几年深圳房地产形势变化，我想我们根本的因素回到核心的问题就是这个市场是需要稳定、平衡、和谐的发展，这种发展是一种健康发展，而这种稳定、平衡、和谐的发展的核心问题就是保证市场供求平衡。而供求平衡再细化一下就是供求总量平衡、供求结构平衡，核心问题就是对于房地产投资我认为不应该占太大比例，政府宏观调控政策着眼点也应该是如何抑制房地产投资过旺的问题。所以说，从这几年宏观政策演变也可以看到。宏观调控政策持续了2年多，2年多房价还是不断快速上涨，而且两年中的时间翻了一倍。宏观调控政策最终对房地产市场稳住了，而且让他回落了，这里有很多政策，最核心的就是金融政策。房地产就是一个资金链条问题，资金链条卡住了，他还怎么炒房呢？去年下半年控制了按揭额度，很多二手房贷不出款了，没有资金怎么炒呢？这个时候自然回落了，市场开始观望了，投资者开始出现退出局面。所以我们在宏观调控中也是不断摸索经验，找准影响市场不稳定、不健康的关键因素来进行控制。

　　这是我想对当前市场有一个基本判断后，我们再来回答拐点论和我们的未来趋势就比较好讲了。对未来房地产市场的看法到底我们怎么看？是不是开始出现周期性波动下降通道，对这个问题怕不能下这样的结论，甚至我认为还有一个比较长时期的缓慢上升的过程。这个我们已经很久的忘掉了毛主席曾经写过的一部著作《论持久战》，目前房地产市场判断，两种观点，一种是悲观论，持续下跌。一种是速胜论，经过春交会后，市场很快会反弹上来。我想春交会不能让我们头脑过热，我们可以保持谨慎乐观，但是也不要指望春交会后房价马上可以反弹起来。为什么这样讲？还是回到房地产市场与其他市场是不同的因素，不应该以投资为主，是自住为主，自住只要没有住够，他会长期增长，房屋会长期不断开发来满足自住需求。所以说，短期这种调整不一定就是周期性拐点出现。深圳的住房市场有关研究基本上可以肯定自住比例非常大。非户籍人口住房自有率非常低，他是需要实现自有住房的愿望，从这个支撑来看，应该说在我们今后相当长的时间，深圳房地产市场是有一个稳步上升通道。我记得在上一轮深圳房地产市场发展中，房价曾经在80年代末、90年代全过程，十年左右的时间，深圳房价也经过92年的调整，但是房价总体水平是从零起步，然后在3000、4000元平均水平，到了97回归后，随着国民经济快速增长，从98年到07年，深圳房价大多数是在5000、6000元的增长，这与我们经济增长不断抬高是同步的。尽管深圳现在人均GDP水平在全国是很高的，是1万美元，达到中等发达国家水平，但是我们与真正的发达国家甚至包括周边的香港、新加坡，还有非常大的差距。在这种情况下又有这么大的需求，又有长期的经济增长，怎么开始出现回落呢？所以我想只能说我们在稳住了一个台阶后开始向另一个台阶跨越。从3000、4000元到了5000、6000元，5000、6000元到了万元，万元再向另外一个台阶跨越，这才是一个健康发展。从长期来看，我们基本住房条件在没有满足的情况下还是一个长期向上的通道，这是一个必然趋势。

　　另外一个观点，对于我们今后长期趋势来看，房价还会不会再出现很大的波动或者什么时候调整到位，什么时候再进一步有一个快速增长。我想如果认为有两到三年的下降通道，这个可能是相对要保守一些。但是认为房价调整两三个月就开始进一步上升了，这可能又过于乐观。我想整个在深圳这一年的情况下，房价是一个调整过程。调整到位了以后，真正找到了房价收入比比较合理的点后，才会进一步向上走。这是对于房价趋势的判断。

　　这里头也涉及一些问题，在国内的城市房地产发展中，大家也提到了国内现在有一线城市在回落、二线城市在分化，三线城市在快速发展，有这样一个问题。所以今天涉及到这是一个地产商战略发展思考，应该说这些拐点是对发展商影响很大。我们在去年房价深圳出现了回落，主要是北京、深圳、上海、广州都开始出现回落的趋势下，实际上很多发展商开始大量在内地拿地，他不但在珠三角这种区域拿地，也进入了二、三线城市。这反映了什么问题？实际上也反映了发展商对未来一个比较好的预期。就是说我们未来房地产市场总体来看还是看自有情况。如果居民没有自己的自有住房或者居民以前住在很差条件的住房，今后要不断更新换代、提高居住水平，这种需求只要长期存在对发展商来说都是有很好的选择。所以说，应该说在我们供求双方中发展商对未来的预期还是比较积极的。

　　综合这些因素分析，我认为对于房地产市场我们最终的判断还不能完全跟宏观经济波动判断是一致的，甚至房地产市场在宏观经济不利的情况下，会促使国家宏观经济的稳定。像日本当时让日元使劲升值，升值到一定高度后，国外热钱撤退，马上日元开始贬值，整个经济衰落下来，现在西方对待中国经济态度同样是这样，他不会让一个发展中国家强大起来，这个大家都可以看到，俄罗斯强大的时候，他要搞俄罗斯、搞冷战。好了，日本跟他意识形态一样，他也一样不能让他强大。打下日本后，过了这么多年，中国成长起来了，已经对他们国家构成威胁了，他再给中国经济造成麻烦。他为什么让人民币持续升值呢？就是炒上去后，他撤走，马上人民币大幅贬值，让你重新进入一个低谷。所以中国宏观经济未来一段时间会面临很大压力、很大危险，这种危险不是我们犯的错误造成的，是因为西方国家出于国家利益需要这样做。包括我们奥运会为什么这么坎坷，到你那里传递火炬，他给你找一堆麻烦，全是策划好的。所以说在这种情况下，我们中国经济在未来肯定会出现一些波折，经济增长速度也很难以达到像最近几年这么火爆的快速增长，这种情况下支撑中国经济的支柱是什么？这种情况下肯定是外贸进出口不可能有太大指望。靠的是谁？将来就是中国自己的投资和老百姓内需。我们中国自己投资都是有利于国内经济发展，同时激发老百姓消费，这也是爱国的表现。这一点不是我说的，是一个剑桥大学外国人说的，他说美国在30年代后为什么保持持续稳定发展，它的国内经济始终是一个最重要的支撑。这是最重要的支撑，所以对我们来说我们也是这样的，我们将来也会有这样的区别。我想在这种情况下能够对我们刺激内需、稳定国内经济有很大帮助的将来就是老百姓住房问题。老百姓住房问题要么像深圳这样自住需求稳定，需要不断满足。要么像内地二、三线城市一样，以前住的很差，需要不断改善居住条件。我们把房地产保持平平稳发展，不要受短期影响，整个中国内需就可以得到稳定，中国经济也会得到稳定，在全球经济出现滑落，不利影响的下，中国经济继续发展。从这一点，房地产保持稳定、控制投资、投机过旺，本身对中国经济发展就是一个很大的帮助。而这样我们房地产市场的消费者也包括开发商，能够对房地产市场保持一个理性看法，避免投机过热，对中国经济发展也是一种非常爱国的表现，谢谢大家！