深圳大学金融系主任 国世平 进行主题演讲

深圳大学金融系主任 国世平 进行主题演讲

 

　　国世平：宏观条件下的房地产经济发展基本走势

　　主持人：谢谢李总的致辞。接下来我们进入论坛的核心环节，我们将为大家安排的是首先的第一个环节就是嘉宾的主题演讲环节，我们首先有请深圳大学金融系主任、深圳大学经济学院国际金融研究所国世平先生上台做主题演讲。

　　国世平：感谢中原地产，感谢中惠地产给我这次机会来探讨一下关于房地产的发展。我今天讲的题目就是宏观条件下的房地产经济发展基本走势。我们一直在讲房地产的发展就是来源于资金，我一直在讲过为什么从2003年，其实中国的房地产，特别是广东的房地产是2003年急剧的上升。其实我们讲过如果2003年你说中国人很富有，全世界都没有人相信，但是你今天说中国人贫困，全世界又不相信。那么为什么说中国短短的这么短的时间中国从一个贫困突然变成富有呢？也就是未来为什么能支撑我们的房地产在2003年突然起飞到了2007年我们房地产成倍增长呢？这个钱是从哪个地方来的？我不相信我们突然有钱了。实际上你要看看我们把视野拉到更广阔的视野，我们对这个问题的解决就迎刃而解了。我们知道中国的状况跟日本的状况有着惊人的相似，也就是说我们现在重复日本20多年做的事情。我们知道日本经济在50年代后期迅速起飞，一直到80年代，日本制造业征服了全世界，但是日本人财富并没有增加。80年代所有全世界看到的产品都是日本制造的产品的时候，美国、欧洲都要求日元要大幅度升值，说日元低估了。当时是美元等于240日元。日本在美国、欧洲的要求下，突然使它的日元升值，最高升值到1美元等于79日元。那么日本人的财富突然爆增了3倍，也就是说这个时候日本人财富的效应急剧扩散。80年代后期日本股市拼命上市，日本房地产市场拼命上升，而且国际热钱蜂拥进入日本。我们知道上个世纪90年代的时候，日本人有钱足以把美国各种房地产买下。日本人当时牛的不得了，他说我们可以把美国买下。

　　到了今天，中国的时间是往后推的20年，也就是在2000年本世纪以来，中国产品又跟日本产品一样，征服了全世界。所有人都看到产品都是中国制造，但是中国人财富效应没有急剧发现。美国、欧洲同时告诫中国你们人民币被低估了。我们人民币是1美元等于8.23元，当时为什么制定这个价格？就是因为1984年我们出口8.23分钱东西，换回1美金东西，我们就根据学术术语讲的是出口贸易评价来计算。经过20年中国经济增长，中国货币肯定不值这个钱了，美国说根据购买力评价来计算中国。也就是说用50个或者80个关键性的商品分别在美国和中国购买，美国、欧洲得出结论是1美元对于2.6元人民币，跟日本有惊人的相似。日本如果80年代出现有名的洛克菲勒广场协议导致日元升值、导致日本财富急剧发酵，中国是2003年开始国际炒家吸收了日本的教训，因为我们知道日本财富突然上升，国际炒家来不及准备它的升值。这次国际炒家说我们绝对不放开中国，从2002年开始大量的国际热钱全部进入中国。在座你们去银行取钱，全部是新票子。从现在我们是24小时开工都不够，到处都缺人民币。国际热钱源源不断进入中国。比如说如果中国跟日本不同，就是日本是股票和房地产同时推高，中国是什么呢？我们知道钱不能进入银行的，会遭到境外监管当局查处，但是只有两个地方可进，一个是房地产，一个是股市。2003年我们还没有完成股权分置改革，所以说国际热钱第一步就进入我们的房地产，把我们房地产迅速推高，所以说从2003年开始我们的房地产像脱了缰的野马一样直线上升。我当时说中国人要抓住这次财富的重新洗牌，如果你2003年你砸锅卖铁，把钱全部买上地产，到2006年把全部的房地产抵押到银行，重新把钱拿出来进入股市，你享受到这次财富的重新分配，你的资产起码暴增20倍以上。

　　在这种背景下，我们知道2006年我们的股市突然推高，因为我们完成了股权分置改革。也就是从2003-2007年我们地产经历了5年多的迅速发展，同样我们股票2006年从990点到2007年6100点，足足上涨5倍，这就是说为什么会有这一批房地产市场这么快的增长，股票为什么这么快速增长，这就是答案所在。并不是中国人突然暴富，这是我们的看法。

　　我们现在回过头来怎么看待房地产？我们知道经济的增长是一个波浪式的，不可能是直线上升。日本是经济的GDP上升是持续上升，创造了16年的持续上升，创造了世界奇迹。但是从中国的改革开放，我们一共创造了持续增长创造了26年，是世界奇迹中的奇迹。连国外都看不明白。所以为什么国外专家说中国2004年经济必调无疑，说不会调整，中国经济冲上去。到了2005年全世界顶级专家说中国经济必调无疑，没有调，冲上去了。到了2006年还是上冲，到了2007年没有人敢讲话了。但是中国人知道，一定要到2008年调整。为什么呢？奥运会。其实奥运会对房地产的影响本来很小。但是你要知道我们对整个宏观经济的影响是巨大的。因为我们国家领导人是爱面子，我们经常讲中国有几个盛世，现在就是一个奥运盛世，因为全世界目光集中在中国，中国一定要向全世界展示一个中国盛世，所以我们不惜代价要推到奥运会。但是我们现在出现了一个非常困难的时期，两个指标，今年人大会上国家发改委主任马凯讲了一句话，2007年中国GDP增长的边际成本的加大了，边际收益在降低。说明什么？说明中国经济必须要调整。同样，国务院总理温家宝说2008年是中国经济最困难的时期，说明什么？中国经济也必须调整。要调整时期，我们地产也不可能可以规避。所以我们一定要有一个理性思维。在整个宏观面都不好的情况下，你的地产也会要调整。所以我买股票的时候，我在2006年曾经讲过，我在我的电视台呼吁，我说2008年是一个非常困难的时期，我曾经讲过2008年在2007年最好把你多余的房子卖掉，干脆把你住的房子也卖掉。我太太很生气，说你赚钱穷凶极恶了，连太太也想卖掉了。我说太太能卖吗？太太也卖不出什么价格？太太有投资价值吗？有收藏价值吗？说明经济拐点出现的时候，你的房地产不可能不调整。我在股票市场曾经讲过，我说2006年我们要捂住股票反变，2007年反恐，不要恐惧，2008年反贪，不要贪念。就说明整个拐点。

　　因为地产发展跟经济发展也是一个波浪式增长，如果你了解这一点，你就需要对地产大市有一个清晰判断。比如说深圳的房地产是3000元/平米，我们理论上说全深圳人都可以买得起房子，需求是百分之百，供给肯定不足，需求很大，推高了价格上升。如果价格从3000元上涨到8000元，这个时候需求就会减少，因为可能有25%的人买不起房子了，25%的需求退出市场，供给商会不会增加？供给增加，因为利润增大。所以供给不断增加，需求减少了25%。如果深圳房地产从8000元上涨到1.3万，这个时候我相信又有25%的人退出，买不起了，我们知道我们很多人都犯了一个最重要的错误，就是说需求能力很大，但是我们知道经济学研究的需求不是生理上的需求，生理上的需求，我一个人可以住100平米吗？但是经济研究的需求是有支付能力的需求，到了1.3万的时候，有支付能力的需求退出了，到了1.3万，退出了25%，也就是能够买得起房子的只有50%。但是我们房地产供应商不断增加，如果房价再推高到2万块钱，我相信又有25%退出。这个时候供给商还在不断增加，这个供需面就要打破了。如果我们了解这一点，你就对房地产有一个下调是一个正常。就好像股票市场推得很高以后，不断就有退出。然后要经过一个调整，再上去。这就是一个道理。所以不要指望房地产市场是一直上升，这是一个很正常的从经济学理解的很正常的现象。

　　根据我们的判断，面对这种经济调整的势头。对未来房地产走势我们基本上认为是在一线城市比如说北京、上海、广州、深圳这些城市调整幅度比较大，也需要这种调整才能进一步上升。因为我们知道房地产上升的时候下调的过程是一个优胜劣汰的调整过程，好的地产商留下了，那些乱七八糟的发展商、不注重品质的发展商淘汰，资源达到重新配置，才能支撑地产商第二次一个波幅的上升，这是一个很正常的现象。中国二级城市，比如各省省会房地产可能会有一点幅度的下调。三线城市，比如地级市或者县级房地产我认为还有上升空间。所以我一直认为我们的地产商应该在这个时候就应该进行一种转移，就是从一线城市很自然的一个退出过程，你不要再挤到这里面，自然退到二、三线开发，避过这个周期，等这个周期完成后再回来开发，这对地产商发展是有好处的。

　　我们根据经济周期预测的话，我认为大概在2010年我们地产会调整到位。为什么呢？因为我们知道我们马上要召开一个世博会，你千万不要低估中国政府的经济推动力。政府的经济推动力是非常强大，比如我一直在讲我们国家领导人我真的是不知道是干什么的，我们老是说要打击CPI的上升，关键其实我们国家的CPI比起我们国家的GDP增长并不是很高。为什么呢？美国的GDP增长4%，它的CPI上升4%都是可以理解，就是说你的CPI跟GDP保持同步上升没有问题，但是美国接着就说你的工资比收入又增加4%，这句话就说GDP上升，CPI上升，工资上升，这是一个很正常的过程。但是我们国家往往不是，我们国家是GDP上升、CPI上升，工资不上升。我们老百姓面对最困难，我们要面对这么大的CPI上升，但是我们工资收入没有增加，可支配收入越来越少，这部分钱集中在政府手中，所以政府有能力推动经济增长。财富最大限度集中政府手中，所以政府的推动力是非常之大的。一旦政府觉得调整到位的时候，我们是要服从于世博会。在世博会开始，我们中国要造成一片经济繁荣的局面，这个时候对地产商来说调整到位，这个时候又会支撑地产进一步发展。

　　所以现在应该说对我们地产商是最困难的时期。地产商最关键的问题是要现金为王，不要轻易的去拿地，不要轻易的去扩建地产，应该持有现金，在经济形势不好的时候持有现金，来度过冬天，迎接春天到来，这是我们应该做的，我就讲到这里，谢谢大家！