“真没想到年初定下的炒房利润翻番目标，如今成了‘深度套牢’。如果明年春天不能解套，我的资金可能就会彻底崩盘。”临近岁末，雄心勃勃试图在炒房中赚钱的炒房人黄宁宁感慨地说。她的说法道出了今年炒房族的共同境况。

    炒房族“翻番账”：最怕升值幅度小

    2007年3月之后，从广西移居深圳的黄宁宁加入了深圳的“炒房族”。她直接通过各种渠道向中资、外资银行贷款近千万元，购买了20多套关内、关外的楼房，甚至南山区半岛城邦价格高达每平方米40000元的楼盘，她也一口气购买了3套。广西南宁、北海等地楼盘价格上扬时，她也分别购买了近10套房子。

    黄宁宁说：“全都是想等着升值，然后出售获利的，从来没想过自己住。按照年初增长速度，年末价格翻1－2番没有什么问题。”

    记者在采访中了解到，类似黄宁宁这样的“炒房族”，都有自己的一套“翻番账”：每个月的房租一定要比得上银行的月供，以兰溪谷150平方米房子为例，房租为每套每月15000元，房子总价值目前超过400万元。房价不涨的情况下，首付需要120万元，当年的收益应该是房租收入18万元减去贷款利息，这个收益远远要比将120万元存在银行定期存折里强。

    “更重要的是房价的上涨带来的效益，按照深圳房价增长速度，到年末的时候，南山区一带的楼盘价格会比现在高一倍甚至两倍。”10月份返回柳州老家度假、同样加入“炒房族”的周箐箐说。

    不过，“炒房族”也有不小的风险，在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10％以上，银行利息7％－8％，这意味着20％以内的升值都是亏本保本的，要达到20％以上的升值才能赚钱，才能盈利。

    调控棒打“七寸” “深度套牢”成“房东”

    “真是看走了眼，调控政策那么厉害，我们真的全部都要成为房东了。”临近年末，返乡寻找同学“周转资金”，帮忙支付银行利息的黄宁宁颇为无奈地说。

    进入9月份以来，以北京、上海、深圳为代表的热点城市，一方面房价在悄然下降，另一方面楼市的交易量急剧萎缩。1月份深圳住房销售单月成交80．26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15．36万平方米，创下3年来新低，房地产市场突然由热转冷。

    世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月7月成交活跃，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的每平方米8996元飙升至7月份的每平方米13299元，涨幅达到48％。深圳中原的数据显示，10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21．9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101．4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23％、22％。

    不少被“套牢”的“房东”，对中央抑制资金流动量的宏观调控政策感触颇深。9月15日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，是今年以来的第五次加息，在连续加息后，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7．83％。若采用等额还款方式，按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。这会对自住购房需求形成压制，就削弱了市场的承接力。

    9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1．1倍。此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。