孟晓苏

　　“不仅是深圳,现在全国所有的城市都应该拿出勇气和魄力来,探索如何完善土地制度的问题,实现农村建设用地的更好利用以及城市 土地资源的合理调配。”在昨天深圳秋季房交会举办的“2007成长型房企总裁高峰论坛”上,中国房地产业协会副会长、中房集团总裁孟晓苏给目前正在面临“小产权房”困扰的内地城市,以及多年来饱受“违法建筑”之苦的深圳出了一个大课题。他认为,《物权法》实施后,已经到了探索中国土地产权制度与国际接轨的时机。

　　昨天的论坛是由深圳市房地产协会、南方都市报、清华大学深圳研究生院主办,深港房地产联合商会、清华百年房地产同学会华南分会共同承办的,也是本届秋交会上最重要的论坛之一。论坛吸引了大量深圳房企的高管参与,会场内座无虚席。

　　最近,北京等内地城市由农村集体或村民开发的“小产权”住房进行地下交易一事,引起了媒体的普遍关注。究其根源,这种“大产权”与“小产权”的对立与争议,是建立在我国多年来实施的国有土地所有制、农村集体土地所有制这种土地所有制度的二元对立基础上的。按照法律规定,土地必须由政府征用转为国有土地后,开发的物业才能具备合法身份,允许上市交易。但随着经济的发展,拥有农村集体土地的农村集体和拥有宅基地的村民个人也纷纷进入了房地产市场。在当前房价高企的背景下,他们开发的“小产权”住房虽然无法具备合法身份,但由于价格低廉,也受到了无力购房者的追捧,但由于得不到法律保障,也为未来埋下了很多纠纷的伏笔。

　　这种情况在深圳更不是什么新鲜事。自特区建立以来,深圳市政府便陷入了“违法建筑”汪洋大海中,尽管政府不断地出台政策,屡次严控,但仍无法遏制原住民建设私房的冲动,大量的“违法建筑”拆了又建,建了又拆。到近年,尽管政府开始允许部分符合政策的原村民建设私房,但仍不允许其上市交易。

　　“目前由政府独家垄断的土地‘招、拍、挂’制度是并不完善的,市场经济条件下,土地供应渠道也应多元化。”孟晓苏说,在《物权法》中,已经规定了土地可以转让,为下一步相关法规的完善留下了足够的空间。“国家应该允许独立的中介机构介入农村集体用地的上市流转。这样既可以实现农村建设用地的更好利用,也有利于城市土地资源的合理调配。”

　　孟晓苏认为,政府在把农村集体土地征到自已手里后,再面向市场销售所取得的土地差价其实是一笔“不义之财”,而那些拆除“小产权房”的地方政府更是非常幼稚可笑的。“如果把它们纳入房地产市场供应总量中,高房价自然就会下降,而且政府还可以增加税收,推动‘新农村’建设和城市化可以同步进行、相辅相成。”

　　孟晓苏最后强调,虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带,但历史证明,推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中,土地承包制与农民集体进城,最初便都是违法的,而事实证明,这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面,未来的方向便应该是打破政府的独家垄断,实现多元经营,以实现土地价值的真正回归。

　　■专访孟晓苏

　　地产公司股市圈钱房价只会越来越高

　　记者(以下简称记):最近,央行出台房贷新政,提高了购买第二套住房的首付比例,你觉得它的作用有多大?

　　孟晓苏(以下简称孟):它的作用很难分析,因为我知道有很多人是一次性付款购房的。这个房贷新政的出台,我分析国家并不是从防范金融风险的角度出发的,因为第二套房的购买者对银行来说,肯定比第一套房的购买者更安全。第二套房的购买者如果还不上钱了,可以把他轰到第一套房去,但是第一套房的购买者还不上钱,你能把他轰到大街上去吗?所以最高法院的司法解释就规定:当第一套房的购买者还上钱的时候,法律保护他不受驱赶。所以,这次出台的政策主要考虑的还是老百姓的购买力过于旺盛,而采取一些适当的控制措施来抑制市场上的购房需求,对于稳定市场应该是有利的。

　　记:国家规定,土地出让满两年后,如不开发便应收回。但很多开发商在圈地后通过分期开发的方式,在规避这一法律规定,在客观上造成了市场上的供应紧张局面,你有什么好的建议破解这个困局么?

　　孟:实际上我认为地产企业分期开发也不足为怪,他们要根据市场情况来进行开发。只要开发商不违反国家规定,政府也不应该用行政命令去命令他应该干什么,或者什么时候干。关于土地出让满两年不开发就收回的规定,最初出台时主要是为了防止土地炒卖行为。如果土地出让多年后被开发商闲置霸占,确实应该采取措施,所以现在国家又开始征收土地增值税了。

　　记:现在还有一些房地产上市公司一方面在股市上圈钱,一方面把房子囤积在手中不卖,你认为这种现象正常么?

　　孟:这种现象的基础是建立在中国房地产市场供不应求的基础上的,另一个基础则是股市的走强。这种循环就像脱缰野马一样,只会把地价和房价推得越来越高,是非常危险的。

　　记:现在深圳已经开始强征二手房转让个税,你认为能让深圳房价降下来么?

　　孟:我想,就像上海一样,卖方一定会把税费转让给买家的。解决所有问题的症结所在,就是解决供需矛盾。如果现在有足够的中低价位的房屋供应市场,供应量大了,开发商预期不良怎么还会捂盘呢!