全市推广核实征收

　　7月17日下午，深圳市地税局召开新闻发布会，正式对外界宣布，拟在今年9月底前，实施对二手房征收土地增值税，以及建立二手房价格评估来强化二手房交易个税征管，同时加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段，以调控过热的房价。7月24日，深圳市国土局证实以评估价格为基准征收20％所得税的政策大约9月份正式出台，评估机构将由国土局和地税局共同组成，评估价格按片区、朝向、新旧程度等多个指标确定。

　　此前，从今年4月开始，深圳已开始风传政府将整治目前市面上泛滥的“阴阳合同”，对二手房交易过户强征20％个人所得税。并由此引发了罗湖、福田、南山等登记点的排队过户潮。在5月底，深圳市地税局各区的登记点当月的登记量增加了1/3，但是当时这些地税局的工作人员表示尚未接到有关的税率调整通知。

　　不过此次对“阴阳合同”的整治早有预演。2006年7月国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，深圳市以龙岗区为试点，启动个税的强制征收工作。在试点工作中，由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将被地税部门按照市场评估基准价征收20％个税。

　　截至今年4月，龙岗区地税局有关负责人已正式宣布，龙岗的个税政策实施后，对防止“阴阳合同”的产生和打击炒房起到了明显的作用，在龙岗已无“阴阳合同”生存的空间。从9月开始的大范围查处“阴阳合同”，不过是扩大龙岗效应而已。

　　“阴阳合同”横行深圳

　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕此前曾统计，利用“阴阳合同”规避重税的行为在深圳楼市相当普遍，估计可以占到交易总量的20％~30％。而世联地产董事长陈劲松更是指出，由于“阴阳合同”的普遍盛行，深圳市政府二手房市场的统计是无效的。实际上从2004年开始，占市场成交总量50％的二手房的价格上升非常快，但是政府的数据没有体现出来。

　　记者查阅深圳市国土房管局公开发布的资料也发现，在深圳一手楼价上半年同比上涨40％以上，中心区如南山、罗湖等区一手房价突破2万元/平方米的同时，不少地区的二手房挂牌价与一手房的差距还很大。

　　如二季度南山区二手房挂牌均价为13496元/平方米，福田区二季度二手房挂牌均价为13404元/平方米，但截至7月25日下午，南山区与福田区的一手房销售均价分别为20531元/平方米和29407元/平方米。其二手房售价只相当于这些区域一手房价的65％和45％。

　　而根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》显示，深圳2006年置业者中有超过30.31％的人在取得产权证后半年内转手，取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11％。深圳中原地产工作人员更透露，“今年一季度以来，许多客人都是一拿到房源就马上要求代理挂牌出让，而且价格升幅都在10％以上。” 　　　　

　　因此，在短期转让风行的深圳，相比一手楼价显得格外具备低估空间的二手房源价格，自然也会引发外界诸多合理猜测。

　　一线城市已普遍推行核实征收

　　对于国家强制征收个人住房所得税的根本目的，陈劲松认为，政府之意并不是在于扩大税收，而是通过在交易环节征税，提高炒房成本，从而起到打击炒房的作用。

　　对于炒房客，政府还有后着。深圳市土地增值税是2005年11月开始征收的，针对房产开发商，对此日期之后签订的房地产转让合同实行预征土地增值税的办法，即普通住房按销售收入0.5％征收，非普通住房按1％征收，待房子售完后再根据开发商具体成本、收入等来确定土地增值税的税率。目前，深圳已对开发商完成销售的项目进行清算，具体的清算办法有望在9月出台。同时，对于个人转让一定年限内的非普通住房（建筑面积在144平方米以上的住房），也将征收土地增值税，相关办法本季度内出台。与此同时，深圳宣布年内开工建设2.5万套保障住房，并确保6000套保障住房在年内交付，各种消息促使投资客们开始抛盘。如满堂红、深圳中原等二手中介都表示，近期出现投资客降价出售的现象。

　　在转让住房对个人核实征收所得税的问题上，目前北京、上海、广州都是按照核实征收与核定征收并行的方式。即凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税等。

　　但是，广州市地税局曾经表示，该规定并不是代表纳税人可以自由选择税率进行缴税，税务部门在征收个税时会根据纳税人的实际情况来进行调查审核，以此来判断具体适合哪种纳税方式。最近，部分代理行更对记者表示，从今年5月开始，政府有关部门对于自报的二手房交易价审查更为严格，若纳税人无法提供有效的上次交易证明，其评估价大多比买卖双方自报的交易价提高了10％~15％左右。