年初楼市商品房入市量减少，房价进一步上涨，交易量明显下滑

　　价涨量缩开春楼市红而不火

　　核心提示

　　春节甫过，深圳房产市场又是涨声一片。在当前宏观经济高增长、低通胀并存的特征下，房地产市场呈现投资规模和价格指数双高增长的态 势。而与上涨中的楼价对应的，是春节前后同比滑落的销售量。

　　业内人士认为，这些迹象表明，2007年深圳楼市的走势正渐趋明朗，去年推出的地产新政策已经开始发力，房地产市场理性程度增加，而新政策积极的引导，将成为房地产市场健康理性发展的有力支撑。

　　房价与销售量步调不同

　　已销售出90％的中信红树湾三期的前两栋，从1月开盘时的23000元／平方米，截至目前已涨到26000元／平方米。而豪宅项目侨城东方花园4万到8万元的价格，更是将南山区春节后一周（即2月26日－3月4日）的商品住宅交易均价拉过了20000元／平方米。除了南山区之外，关内外各区住宅项目的价格比起去年都有所增长。

　　来自房地产交易中心的信息表明，刚刚过去的2月份，全市商品房成交均价为每平方米11133元，商品房总成交面积为328876平方米，成交量为3028套，成交总面积比去年12月下降了五成多。而同比2006年春节过后的2月，均价比去年2月的每平方米8911元上涨了25％，成交套数则比去年2月的4843套下降了37％。

　　除了商品房入市量减少和春节过节的原因，销售量下滑更多是由于买家在目前过热的市场前持观望态度，持币待购造成的。人们面对当前走势不明的楼市普遍有所保留，置业者郑先生在春节前后逛遍了福田区的新房，最后还是不敢出手：“找不到一个价格稍微可以接受的楼盘，楼盘价格互相攀高，置业者买房有些盲目。”

　　楼市将在高位平稳运行

　　深圳房价的整体高位运行是由2005年7月开始的。之前深圳的房价一直处于缓慢上涨的状态，2005年之后的房价则增幅明显。到了2007年，销售面积则首次出现下滑。

　　这种销售情况存在着明显的矛盾。关内多年来一直以供不应求的态势作为市场的常态，关外住宅更是大量依附于关内人士的投资行为。投资客只看到利好消息，把房子当成一种投资品来投资。据龙岗区政府机构发布的《龙岗中心城房地产开发项目施工和空置情况表》显示：2006年龙岗中心城房屋空置面积为91620平方米，占总销售面积226569平方米的41％，同比增长21.46％。“作为市场理性状况的一个显著指向标，41％的空置率无疑已经太高了。”置业国际董事、总经理姜树荣如是说。

　　除了空置率之外，另外还有两个判断市场状况的指数，分别是一套商品房的价格与一个家庭年收入之间比值的房价收入比，与每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间比值的租售比，前者深圳2006年以来一直超过10倍，后者则超过了1：250,都大大超出了国际上定义的安全警戒线。

　　“现在买房的分自住与投资两类人，自住的对渐高的房价会感到恐慌而匆匆出手，而投资的又会由于尝到甜头，不肯收手。”星彦地产品牌总监王世泰在分析房价持续走高的原因指出。同时由于深圳土地资源的高度稀缺，有限的土地在反复转手交易的过程中，推动房价上涨。

　　楼市理性色彩渐浓

　　开春楼市“开门不红”的态势，在一定程度上可以勾勒出并影响今年的楼市走势。展望2007年，深圳楼市“降火”、“调整”、“执行年”、“消化期”都成为城中热议的关键词。

　　卓越集团董事长李晓平接受采访时表示：“今年2月份市场的反应比较冷静，这说明买卖双方对政府调控房地产的决心和力度是有信心的，用这段时间来明确房产市场未来的优化结构。在2007里，凭借政府的调控，政策的落实得力，整个市场还是会平稳增长。”

　　无疑今年的楼市是对前两年高涨不退的一个消化期，应该市道平稳，没有大起大落，通过这一年将市场调整到更健康更理想的状态。

　　许多人也期待2007年成为“房价回落年”。有关人士大胆预测道：“10年一轮的起伏周期已经快到了下降阶段，最早在2008年底，或者2009年初，深圳房价将出现拐点，到时房价自然会回落。”针对这种情况，购房自住与作为租赁的长线投资仍有其可行性，而短期投机则显得有些不合时宜。