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出租物业要转型换人还须换产业
转型是通过政府强硬指令还是市场自主引导？人口的置换，将对租住在城中村的70余万人产生什么样的影响？产业的置换，是否又会引发深圳中心区乃至全市的产业连锁震荡？连日来，记者对转型的动机、实施步骤、转型的难点进行了调查，先行试点以及重点城中村的负责人谈了改造转型的体会，部分专家与市民对这场即将到来的巨变也发表了自己的看法。
[新闻背景]
本月7日上午，福田区召开了全面推动城中村出租物业转型经营工作的动员大会。会上提出：要在两年内将城中村全面转型成为中心区提供商住配套服务的现代化新型生态社区，并将实现辖区人口与产业两个置换。
其实，从今年10月份起，福田区的城中村物业转型已在水围、沙嘴启动了试点工作———引进有合作意向的商家，研究出台物业转型扶持措施等等。目前，转型工作在水围村已初见成效。
图：城中村转型做白领公寓
转型为哪般，难度大不大？
[转型之动机]九成突发事件源自城中村
福田区委书记许德森在大会上谈到：作为中心区的福田，区内15个城中村的总面积占福田总面积的10.3%，城中村中居住的人口则有71.3万人，占了福田总人口44.6%，区内90%以上的突发事件都发生在城中村，村内大量存在的娱乐场所更可以说是福田区最大的“污点”。为此，福田从今年1月1日起，花了近一年的时间，动用了大量的人力物力，投入了大量的精力和时间，对辖区900多家城中村娱乐场所展开了福田历史上最大规模的综合整治。整治使辖区社会治安形势明显好转，但还是要从长效管理上下功夫。具体来说，就是要大力推进城中村租赁业的经营转型，将高素质人群引入城中村，发展健康的物业经济，建设新型的生态社区。
[转型之目标]两年完成三个步骤的实施
“一年一大变，两年根本转变”，是实现城中村转型的目标。这个目标的内容至少必须包括：1、全部清除民宅中的娱乐场所，“黄赌毒黑”现象得到有效遏制；2、基础设施和公共配套设施完善；3、正当从业人员入住率达80％以上；4、无牌无证经营基本清除，市场经济秩序规范，产业结构优化；5、出租屋租赁实现物业化管理，规范经营；6、村村建成新型的和谐文明生态社区。谈及转型未来的目标，有关领导认为应结合白领人群的需求，引入中小型品牌连锁专卖店、精品店、文化超市，把城中村建设成为具有社区风情特色和浓厚商业氛围的综合性城市配套社区。
转型分三个步骤进行：第一个步骤是通过进一步打击黄赌毒，清理从事非健康行业的人口和无业人口，为城中村人口转型和产业转型腾出空间；第二个步骤是通过改造城中村基础设施和公共配套设施，为转型营造良好、方便、舒适的生产、生活环境；第三个步骤是引进大批正当从业人员入住城中村。
[转型之资金]不用公司和村民掏一分钱
对于改造转型所需的资金，福田区委区政府已决定投入资金，全面开展城中村基础设施和公共配套设施建设，对村内的水、电、路等各项基础设施进行全面升级改造，提供清洁环保的生态型、循环经济型的能源设施和休闲场所，提供优质的物业和生活服务。这项建设不要股份公司和村民掏一分钱，由政府来承担。
政府还有一笔转型扶持资金，将主要用于对提前解除租赁合同迁出城中村的原租户给予适当补偿。
[运作之杠杆]顺应租住双方的市场需求
对于实施城中村出租物业转型如果白领不入住，现代产业完成不了升级置换，那么政府花费的精力岂不是白费了的疑问？有关领导表示，关于这次转型工作，福田区的态度很明确，就是“政府主导，政策保障，市场运作”，这个定位要清楚。政府要顺应租、住双方的市场需求，扮演好“牵线搭桥”的角色。有关人士表示可以考虑采取两种物业转型经营的模式：一是由股份公司成立物业管理公司，统一整合物业资源，实施统一租赁，统一管理；二是引入市场机制，由具有实力的品牌专业物业管理公司对物业进行统一租赁，统一管理。
娱乐场所整治后腾出的大量物业为健康经济发展留出了空间，区政府有关部门要有针对性地鼓励股份公司和投资者在城中村地区发展适应白领阶层生活需要的健康产业。有关领导表示，通过努力，城中村地区能出现多几家书店、咖啡厅、音像店，少几家夜总会、迪厅，这样才能提升城中村的整体文化品位和档次。
[转型之难点]成功不成功都会引发震荡
此次城中村出租物业转型，无论从规模还是资金都堪称巨大，城中村无论是面积还是人口都相当于一个小城市，须投入的资金总量虽然没有明说，但从沙嘴村一个村就提出转型所需资金起码3300万元以上也可大致估算出，15个城中村转型资金起码达到数亿元。
71万人中的外来工是否会因为转型改造后租金上调住不起，而移居他处，可能引发的这股迁徙潮该流向何处？他们原来从事的服务、餐饮、加工型产业也将受到直接冲击，转型成功，中心区包括城中村的房价、地价都会产生震荡，震波是否会转移到关外各区；转型不成功，耗费的巨资及由此引发的社会动荡同样不可小觑。
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